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地下车位如何进行成本优化?

来自:【金沙2004cm官方武汉办】?   点击:1569 ?   发布日期:2019-07-12 09:29:20 


地库建设成本占到项目总建设成本的20-30%,是整个项目成本支出的大头,也一直是房企成本优化的重点对象。

然而,地库涉及的技术项多,综合性强,存在大量的设计盲区,成本控制起来难度并不小。

房企之间的地库成本,也因此存在很大的差距。比如有的房企纯车库的单车位面积可以做到28㎡,有的房企则要达到30-40㎡。

一个地库的成本优化,往往能节省数千万的成本投入。然而,地库设计千头万绪,如何理顺降本增效之间的关系?

我们认为,只需遵循两个原则:一是地库规模最小化,二是总溢价最高原则,在有限的建筑面积内,将能产生效益的停车区最大化利用起来。

01

控地库规模
按规范要求的最小值配置

目前,绝大部分项目的地库都是亏损,稍微好一点的,也仅仅是打平或者略有盈余。

通常情况下,地库单车位面积指标在30㎡-35㎡之间,普通二层地库建安成本约2500元/㎡。

按照这个计算,一个普通车位仅建安成本一项就得7.5万-8.75万。这还不算财务成本、营销成本、运营成本等其他的成本消耗。

现阶段,一线城市核心区的车位销售比较理想,单个车位可以卖到10万以上;而二三线城市则要困难得多,尤其是需求不足的三四线城市,车位想要卖到8万块都难,基本建一个亏一个。

就在这样的情况下,还有很多三四线项目直接挖两层建地库,把整个小区地下铺满,结果项目的利润全被积压的车位吃掉了。

对绝大部分项目来讲,控制地库规模,才是地库成本管控的重中之重。

不过,各地政府对于地库规划有强制性指标,地库规模还有多少优化空间?如何操作?

(1)普通项目车位比切忌贪多,满足最低指标即可

除了少部分项目因定位需要,车位需多配高配外,大部分项目在规划阶段要有意识的控制车位配比,力求在最低指标范围内规划设计。

恒大就要求,高端住宅项目按至少一户一车规划,其它中高端及中端项目原则上按当地规划要求下限进行规划。当车位销售价格远高于成本可酌情考虑增加车位。

(2)与规划部门沟通,争取最有利的车位比

对于很多项目来说,即便是按照最低指标配置,车库建设依然是笔亏本买卖。

比如规划要求是车位比1:1,而当地对地库车位需求不突出,这么高的车位配比根本算不过账。

由于各地的规范有差别,执行力度不同,很多地区的规范其实还存在沟通余地或操作空间,在规划时应与规划部门充分沟通,争取对项目最有利的车位比。

万科在江苏的一个项目,定位为首次置业,产品以小户型为主,90平以下的户数占比达到70%。按照当地的规范,要求车位比例为1.2辆/户。

基于对地库经济性的研究,规划局沟通之后,按照1.0/100㎡进行设计,把车位指标下调,直接为项目节约将近2千万的成本。

在规划阶段合理设置车位比,是控制地库成本的关键。

如果项目小户型为主,户数多,以每百平为单位来配置车位,比按照户数来配置更有利于降低车位比;反过来,如果项目以大户型为主,则按照每户为单位来配置车位经济性更好。

(3)先用足地面停车指标,再考虑地下车位

在规划车位的时候,应充分利用地面车位的政策红利,优先把地面车位指标用满,以减少地下车位数量。

另外,也可以利用机械车位来报建。特别是地下车位一层不够,两层不满的时候,可以利用机械车位来满足指标要求。

一个机械车位的拆装费用,比建一个地下两层的车位要划算很多。

(4)合理的分期开发,避免资金长时间沉淀

地库规划时,根据市场及现状明确开发分期,保证首期优先开发,以加速资金回收速度。

某房企规定,在保证项目开盘及工期时间节点的前提下,首期建设范围内原则上按一层地库设置;

预售条件主体工程形象进度在1/2(含1/2)以下的,首期中心园林(含人工湖)、综合楼、游泳池、售楼部范围内原则上不设地下车库;

预售条件主体工程形象进度在1/2以上的,首期建设范围内原则上满铺一层设置。

在车位规模合理的前提下,再进行地库的结构优化。

地库结构复杂,建造环节多,成本与多个因素相关,,在优化的时需要系统考虑,不能只关注局部变化否则往往顾此失彼。

地库成本优化,应本着总溢价最高的原则。

如何使得总溢价最高?在车位数量一定的情况下,第一,控制地库的总面积;第二,在地库内部,将有效面积最大化。因此如果你有立体车库问题都可以来电咨询陈经理 13517291926 ,就请关注武汉金沙2004cm官方停车设备有限公司



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