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机械车位的法律属性需尽快明确

来自:【金沙2004cm官方武汉办】?   点击:2093 ?   发布日期:2019-06-27 09:33:29 

为了解决停车问题,各地都大量兴建了机械停车库,并实际投入使用。但是目前对机械停车位的法律属性尚不明确,导致在后期建设、使用、交易都存在一些法律上的困难。

机械车位样式




机械停车库整体而言,目前有关管理部门按照特种设备进行质量、运行管理,所以独立建设的机械车库整体上物权属于建设者自无疑问,建设者有权进行出租、使用、管理。
对于大量开发商在物业楼宇内建设的机械车库,按照设计寿命约为50年,如果楼宇不是开发商整体管理或自持,而是分别让与给业主的话,要求开发商使用、管理50年显然与开发商的初衷是相悖的。开发商大都是将楼宇建设完成而后分割出售作为经营方式,其希望是在停车库建起后,将每个独立的停车位如同房屋一样出售给业主即可。

机械车位样式



停车库中每个独立车库,虽然也可以属于一个单独围合的空间,而且依附于不动产楼宇长期存在,而在物权法中却没有规定其不动产性质,但显然单个停车库又不同于楼宇中的电梯、管道等公共使用的设备,车库是可以独立管理、使用的。作为使用业主也希望能够通过合同等形式固定其权属,便于使用、管理,甚至是投资保值。
没有不动产地位就意味着无法进行不动产登记,也就无法进行不动产交易,所以就迫使开发商只能与业主签订租赁或使用性质的合同,变相的实现买卖,这也实际扭曲了业主和开发商交易的本意,业主和开发商的交易目的都是一次性买断停车库的使用寿命内的使用权的。但是租赁与使用毕竟与不动产交易在法律性质、后续权利义务上存在极大的差异,比如租赁有20年期限的限制,在租赁期间租赁物权属属于出租人,出租人承担租赁物的维护义务;对于业主而言承租权利的保护极为薄弱,这种变相的租赁、使用合同对交易双方都存在一定的交易风险,法律地位不明的状况已经妨碍到机械车库的建设、使用和交易了。

单个机械车库作为楼宇的一部分长期存在,虽然其属于机械车库、电气、收费等整个系统的一部分,甚至可以移动,但毕竟可以独立使用,也可以清晰界定,可以作为独立的单元空间,应该按照不动产对待,有利于交易各方权利义务的维护。当然如果认定为不动产,就需要结合其所附属的楼宇位置、土地和空间的性质进一步细化,比如规划土地、空间修建的机械车位与土地楼房一起成为不动产单元。建设在人防空间、公共空间的机械车位只能作为临时设施,确定不同的法律定性,如此才有利于交易,有利于业主权利的维护。文章来自于方强律所

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