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评论:合理的小区立体停车价格有赖于有效的社区自治

来自:【】?   点击:668 ?   发布日期:2016-11-23 08:34:22 
自8月15日起,广东省放开住宅和商业配套停车场的收费定价,由市场自行调节。新政刚刚推出,广州部分小区的停车场价格飙升,车主纷纷吐槽“停不起”。
广东省的做法,实际上源于8月中旬七部委下发的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》。文件其中一项涉及鼓励居民小区对外开放并取得相应收益,客观上导致了广州部分小区停车场价格飙升的结果。
毫无疑问,这份文件放宽市场准入以实现停车场投资主体的多元化从而打破垄断,鼓励闲置资源的使用和停车智能化,以提升停车资源使用效率的方向,是绝对值得肯定的。然而,何以在如此正向的大方向之下,执行阶段却出现了反向的结果呢?
这份文件下发的一个大背景,是随着经济发展中国迅速进入汽车时代,而城市规划却严重滞后,停车资源供给严重不足导致极度稀缺,停车难、停车贵成为老大难问题。几乎每一个大城市都有着非常惊人的停车位缺口,其中,广州的缺口是150万个。鼓励居民小区对外开放以缓解作为公共服务一部分的公共停车位供给的不足,本意是加大对闲置资源的使用,其前提是居民小区开放的停车位是一种闲置资源。然而,事实却是,居民小区的停车位和公共停车位一样稀缺甚至更为稀缺。以广州为例,据称广州市住宅配套车位仅35万个,60%左右的私家车夜间没有固定停车位,而70%的小汽车都集中在规划严重落后、小区车位配建极度不足的老城区。很多小区的车位大大少于居住户数,即使不算一户拥有超过一辆车的情况,小区车位全部出售也仍然不能满足需求,所以,大量的小区里业主自己的车都被迫停在露天的公共区域或小区道路上,甚至这些本来就没有产权、不属于停车位的人造停车位都是需要抢的。
当然,有产权的车位只要出售了就属于购买了的业主所有,而公共区域本应属于所有业主共有,业主可以达成一致给一个处理方法自行定价。而现实中的状况是,小区公共区域产权极不清晰,实际上就是物业管理公司在控制,而业主根本无法左右物管的行为。虽然《物权法》早有规定,但实际上很多小区的业主委员会无法有效运行,甚至大部分小区根本没有业主委员会。广州目前共有8000多个小区,80%没有成立业主委员会。在这种情况下,个体业主犹如一盘散沙,博弈能力几乎为零,小区的公共区域停车位都是由物管控制,收益亦由其掌握。小区停车位对外开放,就物管而言,只有钱是实在的,小区业主或是外来人员停放根本没有区别,多人争就涨价完全符合其利益。
于是,在小区停车资源配比天生不足、停车位产权不清晰、业主博弈能力极弱而物管掌握实际控制权的情况下,本希望鼓励闲置资源开放的好政策,就变成好心做坏事了。
有观点认为,“政府不能放手太快”,即应由政府出面限价。事实上,小区公共区域属于业主共有,其定价权应在业主手上,本非政府职能范畴。小区停车位对外开放并让其自由定价的方向没有问题,只是决定权应掌握在业主手里。这就需要提升社区自治能力,增强业主话语权,让业主可以主导公共区域停车资源处理。在这样的前提下,无论业主以合法程序一致同意把道路都用来停车收费,或者先满足本小区需求才考虑对外开放,又或者对小区内外人士设定不同价格,都是他们的自由选择。
小区停车位开放陷入越开放越涨价的怪圈,不是开放定价本身的错,而是小区停车资源稀缺、产权不明、业主缺乏博弈能力而物管越权的必然结果。让政府来担当不属于它的职能为小区停车位限价,既是错位也难解决问题,终须加强社区自治,建立起真正有效运作的业主委员会,加强业主话语权,方有可能寻得解决之道。

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